Quer vender um imóvel mas não consegue por que ele está gravado com cláusula de inalienabilidade? Saiba o que fazer.
O que é Cláusula de Inalienabilidade e quando ela é usada?
A cláusula de inalienabilidade é uma espécie de restrição colocada no imóvel, impedindo que o imóvel seja alienado, como o próprio nome diz, ou seja, na prática, impede que o imóvel seja vendido ou doado.
Normalmente a cláusula de inalienabilidade vem acompanhada também pelas cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, mas isso não é regra. Um imóvel com essas restrições necessariamente terá em sua matrícula essas cláusulas gravadas com o seguinte teor:
“o imóvel está gravado com as cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, extensivas aos frutos e rendimentos”.
A cláusula de inalienabilidade é normalmente utilizada em testamentos e doações como forma de limitar os direitos do donatário ou do herdeiro sobre bens imóveis. Assim, quem recebe o bem fica impedido de dispor do próprio bem, entenda-se, vendê-lo ou doá-lo por um determinado tempo ou para sempre, dependendo do que ficou determinado na cláusula.
Isso ocorre no intuito de proteger o patrimônio, evitando que ele seja dilapidado por quem o recebeu, e também, como forma de proteção do donatário – aquele que recebeu o bem em doação - ou do herdeiro em razão de um casamento malsucedido, por exemplo.
Importante destacar que a cláusula de inalienabilidade não é extensiva aos frutos e rendimentos do imóvel, recaindo apenas sobre o próprio imóvel. Por exemplo, sobre o valor recebido pelo aluguel do imóvel não é possível dispor cláusula de alienabilidade. A justificativa disso é que não há base legal para tanto.
Clausula de Incomunicabilidade e Impenhorabilidade
De maneira bem prática, a cláusula de impenhorabilidade se volta tão somente para os credores, impedindo que o bem seja penhorado ou oferecido à penhora para o pagamento de dívidas ou outros compromissos.
Já a cláusula de incomunicabilidade impede a comunicação de um bem por ocasião do casamento. Consta, de forma expressa, na doação de bens ou direitos, determinada pelo testador ou doador, dispondo que o bem ou direito recebido em doação, impõe-se ao beneficiário (donatário ou herdeiro), impedindo que o bem se comunique numa eventual partilha, por exemplo.
Consequências da cláusula de inalienabilidade
Por vezes essa cláusula traz consequências delicadas, como, por exemplo, quando alguém recebe um imóvel por herança ou em doação e não consegue custear as despesas daquele imóvel. Com o tempo acaba ocorrendo um acúmulo de débito de condomínio e IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano - e como não é possível alienar (vender) o bem para pagar esse débito e também impedir que ele continue crescendo, a situação vira uma bola de neve.
O intuito de proteção do patrimônio é bastante válido, e essa cláusula quando bem usada pode ser uma excelente estratégia, mas é preciso analisar caso a caso com cautela, verificar os prós e contras, para então definir se essa alternativa realmente é que mais se adequa à situação. Por isso, antes de incluir essa cláusula na matrícula de algum imóvel, converse com um advogado especialista em direito imobiliário para ter a orientação adequada.
Como baixar a cláusula de inalienabilidade na matrícula do imóvel?
A primeira coisa a se fazer é verificar como consta disposta a cláusula de inalienabilidade na escritura de doação ou no testamento, e como ficou gravada na matrícula do imóvel. Em alguns casos a cláusula de inalienabilidade é inserida com prazo determinado, e após aquele prazo a baixa pode ser solicitada.
Se não houver previsão do prazo de vigência da cláusula de inalienabiilidade gravada no imóvel, será necessário analisar a situação e verificar qual das duas alternativas abaixo é cabível:
Se o doador estiver vivo e concordar, ele pode solicitar a baixa da cláusula na matrícula do imóvel.
Se o doador já for falecido, o donatário – proprietário do bem – deverá solicitar judicialmente o cancelamento da cláusula.
Nesse último caso será necessário comprovar as razões pelas quais a baixa dessa cláusula se faz necessária.
Há uma forte tendência na doutrina e na jurisprudência no sentido de interpretar às cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade de maneira mais branda, atendendo a função social da propriedade.
Apelação. Ação de cancelamento de cláusulas restritivas. Improcedência do pedido. Inconformismo dos autores. Acolhimento. Cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade estipuladas pela genitora dos autores até que estes completassem 30 anos. Cláusulas inseridas quando autores eram menores de idade. Falecimento da genitora. Alegação de que atualmente o imóvel possui gastos incompatíveis com os rendimentos dos autores e as circunstâncias de suas vidas. Possibilidade de cancelamento nas hipóteses de não haver justa causa para a introdução das restrições ou, ainda, quando os donatários apresentam razões plausíveis para sua exclusão. Autores que apresentaram justificativas plausíveis para o cancelamento das cláusulas restritivas. Sentença reformada. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1020264-17.2020.8.26.0003)
Se é certo que a vontade do doador deve ser respeitada, também é certo que não se pode tomar de forma absoluta as limitações contidas na doação para prejudicar o donatário. A vontade do doar é sempre e antes de qualquer outra, a de beneficiar o donatário, jamais a de tornar a benesse que lhe destinou em um encargo negativo.
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