Documentação, prazos e responsabilidades das partes são pontos fundamentais a serem analisados quando o assunto é a compra de imóvel.
Quais documentos são necessários para a compra de um imóvel?
É imprescindível analisar a documentação do imóvel e também dos vendedores para se assegurar e fazer uma boa compra.
Em relação ao imóvel, sem dúvida alguma o primeiro documento a ser analisado é a matrícula. A matrícula do imóvel é um documento que assemelha à uma certidão de nascimento. Nela constam informações importantíssimas, como, quem é o proprietário do bem e se ele condiz com quem está te vendendo, a localização, metragem e número de contribuinte para cobrança de IPTU ou ITR do imóvel.
É necessário também verificar se existem débitos de IPTU. Isso é feito com um pedido de certidão de débitos imobiliários, que é obtida na Prefeitura Municipal. Caso se trate de um imóvel rural, deverá verificar existência de débitos de ITR, solicitando a certidão na Receita Federal.
Se o imóvel estiver financiado, é importante solicitar o demonstrativo atualizado de parcelas do financiamento para a compra emitido pela Instituição Credora.
Se o imóvel estiver localizado em um condomínio, também será necessário solicitar uma declaração com a administradora para verificar se o imóvel tem débitos. A lei determina que os débitos de condomínio recaem sobre o imóvel. Se existirem cotas de condomínio em atraso elas deverão ser quitadas antes da venda, caso contrário, passarão a ser de responsabilidade do novo proprietário. Por isso, muito cuidado!
Por fim, em relação ao imóvel, é necessário apresentar os comprovantes de pagamentos dos últimos três meses das contas do imóvel, como luz, água, gás, etc.
Já em relação ao vendedor, o rol de documentos a ser analisado é maior. Vejamos:
Cédula de Identidade
CPF
Comprovante de Residência
Certidão de Estado Civil do vendedor
Certidões Negativas de todos os Cartórios de Protesto de onde o vendedor reside
Certidões de Ações Cíveis, Família e Sucessão,
Certidões de Execuções Fiscais Municipais, Estaduais e Federais
Certidão da Justiça Federal,
Certidões Negativas da Justiça do Trabalho
Certidão Negativa de Tributos Federais e da Dívida Ativa da União
Pesquisa de Participação Societária expedida pela Junta Comercial e pelo Cartório de Títulos e Documentos.
A análise desses documentos é importante para verificar, dentre outras coisas, se quem está vendendo o imóvel de fato é o proprietário do bem ou se tem poderes para isso (por exemplo, por procuração).
Outra informação importantíssima que esses documentos trazem é se existem débitos em nome do vendedor e se o imóvel que está sendo negociado seria única forma de garantir o pagamento desses débitos. Se o vendedor negocia o único bem que ele tinha para quitar suas dívidas e seus credores tomam conhecimento disso, o negócio celebrado poderá ser desfeito, causando enorme dor de cabeça para o comprador.
Quais os prazos devo observar?
Outro ponto muito importante na hora de comprar um imóvel é atentar-se para os prazos ali estipulados, tanto para o cumprimento da obrigações do vendedor, quanto do comprador.
Existem prazos para tudo, pagamento, entrega do bem, imissão na posse, entrega de documentação, responsabilidade do pagamento de tributos e despesas do imóvel, para reclamar da coisa, para apontar vícios e até para desistir do negócio, em alguns casos.
Chamo a atenção para esse ponto porque, a inobservância dos prazos é o que muitas vezes gera uma situação de estresse entre as partes. Ao celebrar um negócio criam-se expectativas daquilo se concretizar em determinado prazo. A partir disso planos são traçados. Quando os prazos não são respeitados expectativas são frustradas e prejuízos financeiros podem ser causados em decorrência disso.
Imagine alguém que comprou um imóvel porque ia se casar e o imóvel não será entregue a tempo. Ou alguém que comprou para investimento, a documentação atrasa e o investidor perde o negócio.
Para evitar que esse estresse ocorra, é interessante que a parte que verificar que não irá conseguir cumprir sua obrigação dentro do prazo estabelecido, comunique a outra parte o mais rápido possível, para que juntas cheguem a uma solução que melhor atenda os interesses delas. Isso muitas vezes evita que um clima de animosidade se instaure e que essa discussão vá parar no judiciário, o que certamente levará mais tempo para ser resolvido.
De quem é a responsabilidade pelo pagamento com despesas do imóvel durante a negociação?
Regra geral, durante a negociação a posse e a propriedade estão com o vendedor, razão pela qual a responsabilidade pelo pagamento das despesas do imóvel tais como, condomínio, IPTU, água, luz, gás, é dele. Essa responsabilidade é transferida ao comprador no momento em que a escritura de compra e venda é registrada e ele é imitido na posse.
Porém, pode ocorrer das partes negociarem o pagamento disso. Explico. Em alguns casos o comprador é imitido na posse do imóvel, ou seja, passa a ocupá-lo, antes mesmo de ter a escritura de compra e venda registrada em seu nome. Nesse caso as partes podem pactuar que, mesmo ainda não tendo ocorrido a transferência da propriedade do bem para o nome do comprador, desde a sua imissão na posse, o pagamento das despesas relacionadas a imóvel são de responsabilidade dele, comprador.
É importante que esse pacto seja feito em contrato celebrado entre as partes, para que não fique dúvida de quando termina a responsabilidade de um e começa a do outro.
Por fim, também é importante esclarecer que caso alguma certidão do imóvel ou do vendedor venha com apontamento, isso não quer dizer necessariamente que o negócio não possa ser celebrado. A avaliação desse documento por um advogado, juntamente com o conjunto de documentos solicitados é que vai determinar se a aquisição é segura ou não.
Como vimos, muitos pontos são importantes na hora de analisar a compra de um imóvel, pois determinadas situações podem levar a anulação do negócio celebrado, a imposição de penalidades para as partes, normalmente financeiras, e a brigas interináveis no judiciário.
No final das contas, quem compra um imóvel quer ter uma boa experiência. Algumas pessoas estão comprando o seu primeiro imóvel, imagina que frustrante dar errado logo de cara? Outras pessoas estão adquirindo não o seu primeiro imóvel, mas o imóvel dos seus sonhos. Outras estão adquirindo para investimento e a não concretização da compra pode trazer um prejuízo imenso para todos os outros planos que esse investidor havia traçado.
Quem vende também quer ter uma boa experiência, além do seu objetivo financeiro alcançado.
Quando quem está comprando um imóvel está acompanhando por um corretor de imóveis, muitas orientações nesse sentido já são adiantadas pelo profissional, pois isso faz parte do seu dia a dia.
Todavia, isso não substitui a consulta com um advogado, profissional especializado para fazer toda a análise jurídica e ao final dizer se é uma compra segura, bem com, para elaborar o contrato que melhor atenda os interesses das partes. Portanto, quando for adquirir um imóvel, busque a ajuda de um advogado especializado nessa área.
Ficou alguma dúvida? Caso você queira entrar em contato comigo sobre esse assunto, estou disponível pelo e-mail carol_mastrorosa@hotmail.com ou pelo WhatsApp, no QR Code abaixo.
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