Então você ou o seu cliente foi comprar um belíssimo imóvel na planta e depois de analisar todo o contrato e a documentação do imóvel, da incorporadora e o memorial de incorporação, constatou que na matrícula do imóvel consta uma hipoteca em favor de um agente financeiro, um banco ou um fundo de investimento, por exemplo.
Nesse momento surge a pergunta, é seguro comprar um imóvel constando uma hipoteca na matrícula?
Antes de responder essa pergunta é preciso dizer que muitos empreendimentos são construídos com financiamento bancário, ou seja, a incorporadora busca recursos financeiros no mercado, seja diretamente com uma instituição financeira ou até mesmo com um fundo de investimento, para poder concretizar a construção do empreendimento.
No entanto, as próprias unidades do empreendimento são oferecidas em garantia de que o valor do empréstimo será devolvido, e isso é feito através da hipoteca. Por isso, nas matrículas das unidades ficam registradas as hipotecas, permitindo a publicidade e o conhecimento dessa informação à terceiros.
A instituição financeira que faz o empréstimo do valor e fica com as hipotecas das unidades em garantia também é chamada de credor hipotecário. O devedor, nesse caso quem pegou o empréstimo, confere ao credor, neste caso a instituição financeira, o direito real sobre um bem de sua propriedade ou de outrem. E o que isso quer dizer?
Caso não haja o pagamento do valor pego a título de empréstimo, a instituição financeira executará o seu crédito através das unidades dadas em garantia.
É importante dizer que essa é uma prática legal e corriqueira no mercado imobiliário. Por isso, tenha calma, não é nenhuma situação excepcional.
A pessoa que está interessada em adquirir um imóvel nessa situação, ou que eventualmente já tenha adquirido um imóvel que conste na matrícula o registro de uma hipoteca, deve tomar providências para assegurar sua propriedade. Para tanto é necessário buscar a baixa da hipoteca que consta na matrícula, providenciando a documentação necessária com o credor hipotecário.
Como baixar a hipoteca da matrícula do imóvel?
A baixa da hipoteca ocorre com o pagamento do valor referente ao crédito que está vinculado àquela hipoteca, e a subsequente emissão de carta de quitação pelo credor hipotecário.
Essa carta de quitação deverá ser levada ao registro de imóveis onde o imóvel está registrado, para que seja providenciada a baixa da hipoteca, passando a constar na matrícula do imóvel que a hipoteca foi baixada e que não existe mais esse gravame.
Se a intenção é comprar um imóvel nessa situação, antes de concretizar a compra, tenha clareza da operação que desencadeou na hipoteca do imóvel. É importante conversar com a incorporadora e entender como esse repasse será feito ao credor hipotecário e quais as etapas até a emissão da carta de quitação para baixa da hipoteca.
Você pode solicitar essas informações inicialmente ao corretor que estiver intermediando a venda. Caso você já esteja sendo orientado por um advogado especializado na área, ele saberá buscar essas informações e trazer segurança jurídica para essa transação até a baixa definitiva da hipoteca.
Se você já tiver adquirido um imóvel nessa situação e já tiver pago por ele, mas a hipoteca ainda não tiver sido baixada, será necessário conversar com a incorporadora ou quem estiver lhe vendendo o imóvel e solicitar essa carta de quitação para levar a registro no cartório.
Caso enfrente alguma dificuldade na obtenção da carta de quitação, talvez seja necessário entrar em contato também com a instituição financeira, credora hipotecária. Será necessário reunir os documentos que comprovem a aquisição do imóvel. A partir daí, é preciso verificar o motivo pelo qual a baixa ainda não ocorreu.
Em alguns casos pode se tratar de uma falha na comunicação entre a incorporadora e a instituição financeira, credora. Em casos mais extremos, pode ocorrer de não ter havido o repasse do valor pela incorporadora à instituição financeira, e por isso a hipoteca não pode ser baixada.
Nesse último caso, é importante reunir incorporadora e instituição financeira e tentar resolver de forma amigável. Se ainda assim não for possível resolver com um acordo, será necessário ingressar na via judicial.
Adquirir um imóvel cuja matrícula consta uma hipoteca requer cuidado, mas isso, por si só, não é sinal de que aquele imóvel não é uma boa aquisição. O que trará segurança nessa operação é um a boa análise jurídica.
Não deixe de procurar um advogado especialista na área para garantir segurança na transação imobiliária.
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