O que é garantia no contrato de locação?
A garantia prestada no contrato de locação serve como proteção ao Locador de que o Locatário efetuará o pagamento do aluguel ou em caso de descumprimento de alguma outra cláusula do contrato.
A lei 8.245/1991, em seu art. 37, determina quais são os tipos de garantias exigíveis no contrato de locação: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Não adentrarei em cada uma dessas modalidades, pois não é objetivo aqui. O foco hoje é tratar sobre a hipótese de um contrato de locação que preveja mais de uma garantia para pagamento do débito em caso de inadimplência do Locatário.
Há excesso de garantia o contrato de locação que preveja mais de uma? Isso pode tornar o contrato nulo?
O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/1991 determina que é vedada mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade. Diante disso você pode ser levado a crer que a existência de cláusula com dupla garantia no contrato de locação, exemplo, fiança e caução, irá anular todo o negócio jurídico celebrado entre as partes, no caso, o contrato de locação.
Mas não. O parágrafo único do art. 38 da lei 8.245/1991 – lei de locações – determina que ocorrendo essa situação, prevalecerá a garantia que primeiro foi mencionada no contrato de locação.
Assim, a garantia excedente deverá ser anulada, todavia, não ensejando na declaração de nulidade de todo o contrato.
Qual o posicionamento dos Tribunais?
O Tribunal de Justiça de São Paulo tem entendido que ainda que tivesse sido efetivada a segunda garantia, tal situação não levaria à nulidade do contrato.
Explico. Imagine que num contrato de locação tenha sido dado como garantia uma fiança, mas nas cláusulas mais adiante foi mencionado o oferecimento de uma caução com imóvel e essa caução acabou sendo registrada na matrícula do imóvel.
Havendo inadimplência do Locatário, o Locador resolveu acionar os fiadores (fiança) e não exercer a caução dada em garantia. Neste caso, o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça de São Paulo é de que pode ser afastar a garantia excedente do contrato de locação, no caso a caução, garantia prevista posteriormente, não resultando na nulidade integral do negócio pactuado. A caução aqui, registrada na matrícula do imóvel, deverá ser anulada.
A respeito desse tema o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu:
“Tenha-se em conta que, se pactuadas duas ou mais modalidades de garantia no mesmo contrato de locação, este não seria nulo como um todo, subsistindo a primeira das garantias prestadas, considerando-se a que for, topograficamente, referida em primeiro lugar no contrato (...)( TJSP. Apelação nº 1103922-12.2015.8.26.0100; Relator Lino Machado; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; 02/06/2018)”. (grifo nosso)
E o Superior Tribunal de Justiça também já se posicionou:
(...) A exigência de dupla garantia em contrato de locação não implica a nulidade de ambas, mas tão-somente daquela que houver excedido a disposição legal. (...) (STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 868220 SP 2006/0151571-8. Data de Julgamento 22.10.2007).” (grifo nosso)
Como resolver essa questão?
É importante deixar claro que, a fim de evitar a discussão de um contrato de locação no judiciário, é necessário que durante a elaboração do contrato o Locador avalie qual a garantia que melhor lhe atenderá caso necessário para a satisfação do débito, seja por inadimplência no pagamento dos aluguéis ou pelo descumprimento de outra cláusula contratual.
Portanto, quando for elaborar um contrato de locação é fundamental buscar ajuda ao profissional especializado nessa área.
Agora, se você tem um contrato de locação vigente que prevê duas garantias locatícias, converse com um advogado para regularizar essa situação e evitar possíveis dores de cabeça.
Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível pelo meio e-mail carol_mastrorosa@hotmail.com e também pelo WhatsApp, no QR Code abaixo.
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