Escritura pública de transmissão de bens imóveis é um documento utilizado para formalizar juridicamente a vontade das partes num ato ou negócio, conferindo fé pública sobre aquilo que nele está escrito.
Esse documento é lavrado no Tabelionato de Notas, a pedido das partes envolvidas no negócio celebrado, e é necessário para dar validade formal trazer segurança jurídica ao ato ou negócio celebrado.
A escritura pública é obrigatória para qualquer negociação de imóvel cujo valor atribuído seja 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país a época.
Já imóvel na planta é um temo usado para se referir ao imóvel que está ou entrará em fase de construção. No momento da aquisição daquele imóvel ele não existe de fato, mas será entregue no futuro, num prazo determinado.
Para que um imóvel na planta seja alienado - vendido - ele obrigatoriamente deve ter sido incorporado. Em linhas gerais, significa dizer que o imóvel em questão teve seu projeto devidamente aprovado pela prefeitura, que o incorporador está com sua “saúde” financeira em ordem, pelo menos até o dia da aprovação da incorporação no cartório de registro de imóveis.
A relação que se dá aqui é entre o adquirente e o incorporador. Além disso, só será possível lavrar escritura pública de imóvel na planta se o adquirente tiver quitado o preço. Portanto, é necessário atentar-se a esses dois pontos.
Observado isso, a lavratura de escritura de imóvel na planta é possível e neste artigo vamos demonstrar a importância de ser realizada.
Por quê lavrar escritura pública de um imóvel na planta?
No processo de transferência de bens imóveis os documentos obrigatórios são a lavratura escritura pública de compra e venda e o registro dela na matrícula do imóvel. Assim, celebrado instrumento particular de compra e venda – também denominado contrato de compra e venda – é possível as partes irem até um Tabelionato de Notas e lavrarem uma escritura. Feito isso, a escritura deverá ser registrada na matrícula do imóvel.
Quando o imóvel é adquirido na planta, antes da conclusão da obra e expedição do Habite-se, não será possível registrar a escritura na matrícula individualizada do imóvel. Isso porque, no caso de imóvel na planta, no momento da aquisição não se tem a matrícula individualizada daquele imóvel, mas somente a matrícula do terreno, que chamamos de Matrícula Mãe.
Posteriormente, com a conclusão da obra e a expedição do Habite-se, serão expedidas as matriculas individualizadas de cada imóvel que compõe o empreendimento, ou seja, se estivermos falando de um prédio residencial, por exemplo, com o término da construção e a expedição do Habite-se, serão expedidas as matrículas de cada um dos apartamentos daquele prédio.
A lavratura de escritura pública mesmo que ainda não registrada na matrícula competente, aguardando o momento disso acontecer, traz mais segurança jurídica para o adquirente de imóvel na planta porque além de instrumentalizar a vontade das partes e dar fé pública – uma autenticação da verdade - daquilo que foi acordado, dá publicidade ao negócio celebrado e oponibilidade à terceiros, ou seja, garante que esse acordo valerá perante terceiro e dificilmente será desconstituído judicialmente, coisa que o instrumento particular de compra e venda não proporciona.
“Art. 215 do Código Civil. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena. ”
A lavratura da escritura pública ainda lhe garantirá propriedade sobre a fração do solo e respectiva construção, caso a construtora venha a tornar-se inadimplente, além de provar a posse, como entendeu a 17ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Paraná, na apelação cível nº 0.918.944-0.
“ A 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná decidiu que a escritura pública de compra e venda, ainda que sem registro, é suficiente para provar a posse e que por esta ter natureza real, é possível a ação de divisão de condomínio rural, ficando para a segunda fase do processo a definição dos critérios para repartição dos quinhões. ”
Além disso, fará você economizar um bom dinheiro no pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis “Inter Vivos” - ITBI, pois estará pagando sob a fração do solo e não sobre o imóvel inteiro.
Mas cuidado, é muito comum nos depararmos com empreendimentos que estão sendo financiados por instituições financeiras. Nesses casos, o agente financeiro é credor hipotecário, e o empreendimento todo, incluindo todas as unidades, são dadas em garantia.
Por isso, ao comprar um imóvel na planta verifique se o empreendimento está sendo financiado e se estiver, exija anuência do agente financeiro em sua escritura, pois seu imóvel já está dado em garantia para esse agente, que é credor hipotecário. Isso significa que se você quitar a sua unidade para a construtora e ela não quitar o financiamento com o banco o imóvel será dele e não seu.
Lembre-se que procurar um advogado pode tornar tudo mais simples, garantindo o acesso às informações que precisa de maneira prática e descomplicada.
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