O intuito aqui é que você saiba as principais questões sobre a instituição de condomínio.
O que é e para que serve um condomínio?
A Lei 4.591/64 dispõe em seu artigo 1º define condomínio como sendo:
As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Em resumo, condomínio é um espaço dividido por diversos proprietários, que têm, cada um, uma parte privativa, e que compartilham áreas em comum.
Basicamente a criação de um condomínio serve para definir os direitos exercidos por esses proprietários, denominados condôminos, sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação/empreendimento.
Os condomínios podem se apresentar na forma horizontal ou vertical, residencial ou comercial.
A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Como instituir um condomínio?
A “criação” do condomínio ocorre com a sua instituição. Isso é feito após a conclusão do empreendimento que deu origem a esse conglomerado de imóveis. Como assim? Imagine que num terreno foi construído um determinado número de imóveis/unidades, seja de apartamentos, salas comerciais ou casas, por exemplo. Com a conclusão dessa construção é expedido um documento chamado Habite-se, que, em linhas gerais, autoriza o início da utilização efetiva daquele imóvel.
A partir daí podemos iniciar o procedimento de instituição do condomínio no Registro de Imóveis competente – aquele da localização do imóvel. A instituição de condomínio é feita por requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis.
Nesse requerimento deverá constar uma série de informações que permitam que Oficial do Registro de Imóveis consiga compreender esse condomínio. Por exemplo: a descrição do empreendimento, sua localização, o que será parte comum e parte de uso exclusivo, quais são as unidades autônomas, o custo desse empreendimento, como que a Prefeitura vinha lançando os impostos em face desse empreendimento, se o condomínio será comercial ou residencial, se será um condomínio de casas, de apartamentos, de salas, de lotes ou até mesmo um condomínio de chácaras, dentre outros.
Acompanhado esse requerimento um rol de certidões, tanto do imóvel quanto do proprietário do empreendimento. O rol dessas certidões não é objeto desse conteúdo, pois o intuito aqui é apresentar como ocorre a instituição do condomínio, e não apresentar um check list de documentos indispensáveis a instituição de condomínio.
Além disso, deverá ser apresentado junto com o Requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis a Convenção de Condomínio, documento este que funcionará como a lei interna dentro do condomínio e regulará toda e qualquer relação entre a coletividade (desde que o disposto nela não contrarie leis municipais, estaduais e federais). A Convenção de Condomínio será registrada no próprio Cartório de Registro de Imóveis.
Por fim, é preciso inscrever o condomínio no CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas. Com isso ele passa a existir perante terceiros, o que possibilita ao condomínio manter relações com funcionários e fornecedores, abrir conta em banco, emitir cobrança, enfim, fazer toda a administração necessária para o bom desempenho do dia a dia, proporcionando uma convivência harmoniosa.
Quem faz a instituição do condomínio?
O incorporador ou o proprietário da obra, caso não haja incorporador, é o responsável por providenciar a instituição o condomínio.
O que acontece com um empreendimento que não tem condomínio?
Quando um empreendimento, seja ele um prédio de apartamento, de salas comerciais ou um conjunto de casas, por exemplo, não tem condomínio, a administração disso se torna muito mais complicada e os proprietários dessas unidades ficam à mercê do consenso e da boa convivência entre eles. Por isso, o melhor a se fazer é regularizar e registrar o condomínio.
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