Posso visitar? Quais os custos? E se o imóvel estiver ocupado?
Antes de mais nada, é importante dizer que num leilão, judicial ou extrajudicial, a pessoa interessada deve se atentar ao edital. Nele constam as regras do leilão, especifica exatamente o que está sendo leiloado, como por exemplo, se é o bem propriamente dito, se são os direitos que alguém tem sobre aquele bem, se é o imóvel na sua totalidade que está indo para leilão ou se é uma fração dele, se o imóvel está ocupado ou não, qual é o lance mínimo, as condições de pagamento (se a vista, se parcelado, se aceita financiamento, etc.), se tem outros débitos que recaem sobre o bem e de quem será a responsabilidade, dentro outras coisas. Por isso, a leitura atenta do edital é imprescindível.
Leilões judicias costumam oferecer um bom desconto para atrair interessados e esses descontos podem chegar a até 50% sobre o valor da avaliação (antes de ir para leilão o bem é avaliado por um profissional).
É possível visitar o imóvel antes do leilão?
Em se tratando de imóveis, normalmente visitas não são autorizadas, porém, é disponibilizado um laudo pericial de avaliação do bem e nele costuma constar fotos do interior e das áreas comuns (caso existam), e assim o interessado consegue conhecer o bem.
Além disso, nada impede que o interessado tente combinar a visita com o leiloeiro responsável, se o imóvel estiver vago, ou com o proprietário do bem, se ele estiver ocupado.
Em se tratando de condomínio, você ainda pode tentar entrar em contato com o porteiro, zelador ou síndico e perguntar se o imóvel passou por alguma reforma.
Quais os custos envolvidos no leilão?
Além do valor da arrematação do bem propriamente dito, o arrematante terá que pagar a comissão do leiloeiro (5%), o ITBI – imposto sobre transição de bem imóvel, e o registro da Carta de Arrematação. Além disso, correrão por conta do arrematante as despesas necessárias para imissão na posse do imóvel (por exemplo, para a desocupação do bem o arrematante pode combinar o pagamento da mudança de quem está no imóvel).
Leilão de imóvel ocupado, e agora?
Após arrematado o imóvel, o arrematante deverá pedir duas coisas: a expedição da Carta de Arrematação (documento necessário para registrar o imóvel em seu nome e que substitui a escritura pública de compra e venda) e a expedição do mandado de imissão na posse, que tem a finalidade de desocupar o imóvel, caso tenha alguém ocupando ele, e entregar a posse do imóvel ao arrematante.
Esses pedidos são feitos nos autos do processo em que ocorreu o leilão e é necessário constituir um advogado para fazer isso.
Quem cumpre a ordem de desocupação do imóvel é um oficial de justiça, que com o mandado de imissão na posse irá até o imóvel para desocupá-lo e entregar a pose ao arrematante.
Caso o ocupante do imóvel apresente resistência em sair, o oficial poderá chamar a polícia para acompanhá-lo e assim realizar a desocupação (desocupação forçada), deixando o imóvel livre de pessoas e coisas. Poderá também ser necessário contratar um chaveiro para abrir a porta e assim permitir o acesso ao interior do imóvel (esse custo é do arrematante).
Antes da data agendada para imissão na posse é interessante entrar em contato com quem está ocupando o imóvel e verificar se a pessoa pretende desocupar de forma amigável ou não. As vezes quem ocupa o imóvel sequer tem dinheiro para arcar com as despesas da mudança e o arrematante pode fazer um acordo e pagar essa mudança para que o imóvel seja desocupado mais rapidamente.
E se o leilão for extrajudicial, como providenciar a desocupação?
Se o leilão de imóvel for extrajudicial e precisar realizar a desocupação, isso vai acontecer da seguinte forma:
1) Tente um acordo com a pessoa que está ocupando o imóvel para que ela saia (pode ser concedendo um prazo para que a pessoa desocupe ou uma contrapartida, exemplo, pagar a mudança).
2) Se amigavelmente a pessoa não desocupar, então será necessário ingressar com uma ação de imissão na posse, para que um juiz determine aquela desocupação. Nessa ação deverá ser feito o pedido para concessão liminarmente de desocupação e se o juiz verificar que todos os requisitos do leilão foram cumpridos ele concederá essa liminar (decisão logo no início do processo) para desocupação em até 60 dias (portanto, não será necessário aguardar até o final do processo para ter a posse do imóvel).
Por fim, é importante ressaltar que a compra de imóvel em leilão deve ser previamente analisada,
Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio e-mail carol_mastrorosa@hotmail.com
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