Muito comum nos empréstimos para financiamento bancário. Alienação fiduciária é uma espécie de garantia pelo pagamento de uma dívida, e nesse caso o imóvel é dado como garantia.
Nesse artigo vou explicar como funciona a alienação fiduciária em imóvel, regulada pela Lei 9.514 de 1997, e o que você precisa saber sobre ela antes de fazer um financiamento.
O que é alienação fiduciária de imóvel?
É uma espécie de garantia de financiamento imobiliário que está prevista nos artigos 17, inciso, IV, 22 e seguintes, da lei 9.514/1997,
Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Quando alguém decide comprar um imóvel e opta por fazer um financiamento bancário, o próprio imóvel que está sendo adquirido é dado ao banco ou a instituição financeira em garantia do pagamento desse financiamento.
Neste caso, quem está comprando o imóvel e faz o financiamento transfere a propriedade do bem adquirido para o banco ou instituição financeira como garantia do pagamento dessa dívida. Essa informação fica registrada na matrícula do imóvel.
Sendo assim, passa a constar na matrícula do imóvel que a propriedade foi transferida ao banco ou instituição financeira em razão do financiamento adquirido, bem como, o valor desse financiamento e quem está pagando por ele.
Assim que ocorre a quitação desse financiamento o banco emite um termo de quitação. Esse termo é levado a registro para que seja feito o cancelamento dessa alienação fiduciária na matrícula. Com isso, a propriedade é transferida para quem havia feito o financiamento, passando a ser o dono do imóvel efetivamente.
Durante todo o tempo que o financiamento está sendo pago, o devedor (quem está comprando o imóvel e fez o financiamento) mantém a posse do imóvel, podendo usufruir do bem, seja para moradia ou locação.
Retomada do imóvel pelo banco no caso de inadimplência
A principal característica desse tipo de garantia é que se o devedor não efetuar o pagamento, de acordo com o que foi estipulado em contrato, o banco ou a instituição financeira tem o direito de tomar a posse do bem de forma relativamente rápida, sem necessidade de processo judicial.
De acordo com o contrato de alienação fiduciária, o banco ou instituição financeira são considerados proprietários do bem, e em caso de inadimplência do devedor, o imóvel poderá ser retomado e vendido para cobrir o valor em dívida. Por isso, a alienação fiduciária é uma das garantias preferidas de instituições financeiras.
As regras e procedimentos para que haja essa retomada do imóvel podem variar de acordo com o contrato de alienação firmado entre as partes e a legislação vigente, mas geralmente ocorre da seguinte forma:
1. Após o devedor deixar de pagar as parcelas do financiamento o banco o notifica por escrito informando sobre a inadimplência e concedendo um prazo para regularização do pagamento.
2. Se o devedor não regularizar a dívida no prazo estipulado, o banco promoverá um leilão extrajudicial do imóvel, que será conduzido de acordo com as regras estabelecidas pela legislação e pelo contrato.
3. Se o imóvel for arrematado no leilão por terceiros ou pelo próprio banco, a propriedade é transferida ao novo proprietário, que pode ser o banco ou um terceiro comprador.
4. Com os recursos obtidos no leilão, o banco quita a dívida pendente.
Decisão do STF sobre retomada dos imóveis pelos bancos
No final de outubro o Supremo Tribunal Federal validou a regra que permite a bancos e outras instituições retomarem, sem a necessidade de ação judicial, imóveis de inadimplentes em processo de financiamento. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com Repercussão Geral do tema 982, na qual constou a seguinte redação:
“É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
Foram oito votos a favor e dois contras. A maioria dos ministros seguiu o voto do relator, Luiz Fux, entendendo que a execução extrajudicial em contratos com alienação fiduciária, prevista em Lei 9.514 de 1997, é constitucional.
O STF concluiu que a execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, prevista na Lei 9.514/1997, não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa. O ministro Luiz Fux argumentou que a execução extrajudicial não exclui o controle judicial, pois caso seja verificada alguma irregularidade, o devedor pode, a qualquer momento, acionar a Justiça para proteger seus direitos.
Na prática nada muda, pois o STF apenas confirmou o que estava disposto na Lei 9.514 de 1997, que rege a alienação fiduciária, e que está em vigor há 26 anos. Portanto, é, sim, possível o devedor perder ter o imóvel retomado pelo banco, de forma extrajudicial no caso de inadimplência dos pagamentos das parcelas do financiamento.
Como impedir que o banco tome o imóvel e faça a liquidação extrajudicial?
Como vimos acima, o banco ou instituição financeira poderá retomar o imóvel de inadimplentes em processo de financiamento, porém, é necessário estar atento aos procedimentos extrajudiciais previstos na Lei 9.514/1997.
Esses procedimentos devem ser estritamente observados pelos bancos, sob pena de nulidade, que poderá ser alegada em ação judicial pelo devedor e acabar impedindo a liquidação extrajudicial do bem pelo banco.
Portanto, se você estiver lidando com uma situação que envolva alienação fiduciária de um imóvel ou pretende fazer um financiamento para adquirir um imóvel, procure orientação jurídica específica para entender seus direitos e obrigações.
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