Provavelmente você já se deparou coma seguinte situação: Alguém compra um imóvel na planta e antes que o imóvel seja entregue essa pessoa decide vende-lo, seja porque o imóvel se valorizou ou porque não está conseguindo pagá-lo. Nesse caso, como efetuar a venda desse bem imóvel?
Antes de explicar melhor esse assunto precisamos compreender que na situação narrada acima estamos diante s de uma cessão de direitos, e não de uma compra e venda propriamente dita.
O que é cessão de direitos?
Basicamente, é o instrumento através do qual se opera a transmissão de direitos sobre determinado bem. Nesse caso, quem vende os direitos é chamado de Cedente e quem compra estes direitos é chamado de Cessionário.
No caso de quem compra imóvel na planta a cessão ocorre da seguinte maneira, a pessoa que comprou o imóvel na planta através de promessa ou compromisso de compra e venda celebrado com a incorporadora, e que ainda não tem escritura definitiva, vende os direitos que possui sobre esse imóvel à outra pessoa (também chamamos isso de repasse). Nesse caso, quem vende está cedendo os direitos que possui sobre aquele imóvel a quem compra.
Nos casos em que o preço da aquisição do imóvel não tiver sido quitado totalmente até o momento da celebração da cessão de direitos, o Cessionário assumirá o saldo devedor. Nesse caso, é necessário a anuência do credor, que costuma ser a incorporadora, para que a cessão tenha validade.
E importante mencionar que apesar da necessidade de anuência do credor (ex: incorporadora) não há necessidade de anuência dos demais condôminos.
Como é feita a cessão de direitos?
Essa cessão pode ser formalizada tanto por instrumento particular de cessão de direitos quanto por escritura pública de cessão de direitos, esta última lavrada em cartório.
É possível fazer uma cessão com valor maior do que aquele constante na promessa de compra e venda firmada entre o cedente e a incorporadora, ou seja, o Cedente ainda pode lucrar com a cessão. Nesse caso, é preciso ficar atento ao ganho de capital e, se houver, efetuar o recolhimento do Imposto de Transição de Bens Imóveis Inter Vivos, famoso ITBI.
Nos casos em que for apurado a necessidade de recolhimento do ITBI, quem deverá efetuar o pagamento é o Cedente. Para a base de cálculo de recolhimento desse imposto deverá ser abatido o saldo devedor do Cessionário. Ex: Valor da cessão de direitos – Saldo devedor do Cessionário = Base de cálculo para incidência do ITBI.
Contrato de Compra e Venda X Contrato de Cessão de Direitos
Basicamente o que diferencia esses dois tipos de contrato é que no primeiro, quem está negociando, no caso vendendo, é o proprietário de fato do imóvel, apesar desse instrumento (contrato) não ser o que efetivamente transfira a propriedade (o que de fato transfere é a escritura pública devidamente registrada).
Já no segundo contrato, de cessão de direitos, quem negocia, no caso cede, é alguém que não detém a propriedade do bem de fato, mas os direitos sobre aquele bem. O Cedente é alguém que não cumpriu as regras do art. 1.245 do Código Civil e, por isso, não é considerado proprietário.
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