Patrimônio de afetação é um instituto que tem finalidade de dar segurança aos adquirentes de imóvel na planta.
Foi introduzido na Lei 4.591/64, artigo 31-A e seguintes, pela Lei 10.931/2004, após a falência da construtora e incorporadora Encol.
A Encol lançava um empreendimento, vendia as unidades à terceiros, e com o valor arrecadado, executava outro empreendimento lançado anteriormente, e assim esse cenário se repetia sucessivamente.
A Encol faliu em 1999 e deixou 42 mil unidades vendidas e não entregues. Em 2004 surgiu o patrimônio de afetação, com a Lei 10.931.
O instituto do Patrimônio de Afetação impede que o construtor pratique uma gestão temerária, que é pegar o dinheiro de uma obra e aplicar em outra.
Melhim Namem Chalhub conceitua esse instituto como sendo uma blindagem que vincula os recursos financeiros arrecadados numa determinada obra, para que sejam aplicados diretamente nela, e não em outra, sendo que essa blindagem permanece até que a finalidade daquela obra seja alcançada, ou seja, até que aquela obra seja concluída.
Pelo Patrimônio de Afetação fica protegido:
O terreno
As acessões: tudo que for edificado e que se for retirado perde o valor. Exemplo: Esqueleto de obra, que ainda não é um apartamento
Os bens: tijolo, areia, brita, louças de banheiro, ferramentas, etc.
Os direitos de crédito decorrentes das vendas
O Art. 31-A da Lei 4.591/1964 diz que o incorporador não está obrigado a fazer o patrimônio de afetação para realizar uma determinada obra, nem mesmo um juiz pode obrigá-lo a fazer. Trata-se de uma faculdade do incorporador.
Porém, na prática existem outras vias que acabam obrigando o incorporador a instituir o patrimônio de afetação. Os bancos normalmente acabam obrigando o incorporador a fazê-lo como condição para liberação de empréstimo de dinheiro, nos casos em que o incorporador busca o banco para financiar a obra.
O mercado em si também acaba obrigando que o regime de afetação seja feito, sob pena do empreendimento perder liquidez, já que, um empreendimento que tem patrimônio de afetação traz mais segurança em razão da blindagem dos recursos financeiros, e por isso, acaba tendo mais interessados.
A blindagem a que me refiro funciona assim:
Impede que qualquer credor do incorporador que esteja numa relação jurídica externa possa buscar nesse patrimônio afetado a satisfação do seu crédito.
Exemplo: Acidente de trabalho ocorrido em obra de Santa Catarina. Funcionário, credor da incorporadora, buscando a satisfação do direito, indica obra do mesmo incorporador localizada em São Paulo. Se a obra de São Paulo estiver afetada pelo patrimônio de afetação, esse credor não poderá solicitar que o seu crédito seja satisfeito com os bens ou valores em caixa dessa obra afetada. O credor terá que aguardar a conclusão da obra, e se o incorporador tiver obtido lucro com a obra, esse lucro poderá ser para a satisfação do crédito do credor.
Nem mesmo a massa falida da incorporadora poderá adentrar no empreendimento afetado pelo patrimônio de afetação.
Eis aí a razão da segurança que o patrimônio de afetação traz para aqueles interessados em adquirir o empreendimento.
Como é instituído o Patrimônio de Afetação?
Ele é feito pelo incorporador ou pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, a qualquer tempo, mediante registro no Registro de Imóveis.
Para fazer a afetação é necessário que tenha sido feita a incorporação imobiliária.
De acordo com o parágrafo único do art. 31-B da Lei 4.591/64, nenhum ônus é capaz de impedir a averbação do Patrimônio de Afetação. Porém, caso exista algum ônus averbado na matrícula do imóvel, anterior a afetação, e tiver sido dado publicidade a terceiros, esse ônus prefere ao patrimônio de afetação. Nesse caso, o credor desse ônus averbado anteriormente a afetação, pode adentar nesse patrimônio de afetação. Por isso, é muito importante chegar a matrícula do imóvel.
Exceções a blindagem patrimonial do Patrimônio de Afetação
São duas:
Recursos Financeiros que excedem ao valor necessário para concluir a obra, ou seja, o lucro;
Valor referente ao preço da fração ideal, no caso de construção contratada sob o regime por empreitada ou por administração.
Extinção do Patrimônio de Afetação
ão 3 hipóteses:
Averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
Revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei;
Liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1o, da Lei 4.591/64.
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