Permuta Imobiliária nada mais é do que a troca de um bem por outro, que no caso específico trata-se de imóvel. Trataremos aqui da permuta imobiliária realizada entre a Incorporadora e o dono do terreno, também chamado de terrenista.
Nesse caso, a incorporadora que adquire um terreno através de permuta faz uma troca com o dono do terreno, e na maioria das vezes a forma de pagamento do terreno ao terrenista se dá com a entrega de unidades autônomas que serão construídas ali.
Essa modalidade é muito utilizada pelas incorporadoras e é bem interessante, porque faz com que as incorporadoras não utilizem seu caixa na aquisição do terreno, ou seja, sem desembolsar valores com isso no início do empreendimento.
Em contrapartida, nessa modalidade de negócio, alguns contratempos podem ocorrer, e no pior cenário a incorporadora pode não conseguir concluir o empreendimento e, portanto, não entregar as unidades prometidas ao terrenista.
Sendo assim, como o terrenista pode se resguardar? Quais garantias ele pode exigir na hora de fazer a permuta do terreno com a Incorporadora? Listamos abaixo algumas garantias:
Contratos de seguro
Fiança bancária
Garantia fidejussória
Alienação fiduciária
Contrato de Seguro
Este seguro garante ao segurado o cumprimento de um contrato de construção e a conclusão da obra residencial ou comercial, até o valor da garantia fixada na apólice, e em caso de inadimplência, o proprietário do terreno será indenizado. Atenção ao detalhe do valor fixado na apólice.
A vantagem desse seguro é que a incorporadora continua não desembolsando o valor da aquisição do terreno, pois desembolsará um valor muito menor com o seguro pela garantia da construção e conclusão da obra. Isso traz agilidade para o negócio, permitindo que a permuta seja feita de forma muito mais célere com o proprietário do terreno quando ele tem uma garantia de que não ficará a ver navios.
Para o terrenista a vantagem é exatamente essa, de que ele receberá o valor do terreno caso a obra não seja concluída.
Fiança bancária
É um serviço prestado por bancos e outras instituições financeiras, firmado por meio de um contrato no qual a instituição garante o cumprimento das responsabilidades do seu cliente, que no caso aqui seria a incorporadora. Não é uma operação de crédito, e sim uma garantia.
Funciona da seguinte maneira, o banco emite uma carta fiança para a incorporadora e, em caso de execução, assume a dívida da empresa e ressarce o credor. O banco ou instituição financeira assumirá a responsabilidade da incorporadora, adquirindo a dívida para si como financiador. Desta forma, o terrenista envolvido no negócio não sairá prejudicado.
A fiança bancária é muito usada para obtenção de empréstimos e financiamentos. Provavelmente você já deve ter ouvido falar da fiança bancária em contratos de locação de imóveis, outra situação muito comum.
Aqui a incorporadora também desembolsará um valor para conseguir a fiança bancária, mas que não se compara à compra do terreno, conseguindo preservar o seu caixa. Em contrapartida, trará segurança para a operação, facilitando e tornando muito mais célere a transação da permuta com o terrenista, visto que os seus compromissos estarão resguardados.
A fiança bancária não se confunde com o seguro, apresentado mais acima, na medida em que, o seguro é contratado em seguradoras, no qual o cliente paga uma quantia mensal para assegurar que sua obrigação seja cumprida caso o seguro seja acionado. Já a fiança é prestada pelos bancos, e o processo é mais burocrático.
Garantia Fidejussória
Garantias fidejussória, também chamada de garantia pessoal, consiste em obrigação assumida por terceiro ao oferecer o seu próprio patrimônio como garantia de uma dívida de outrem.
Um exemplo disso seria os sócios da incorporadora oferecendo o patrimônio particular deles, sócios, como garantia caso não haja o cumprimento das obrigações da incorporadora com o terrenista.
Aqui a incorporadora continua não desembolsando valores de seu caixa e em contrapartida traz um reforço para a segurança quanto ao cumprimento de suas obrigações perante o terrenista, haja vista que, se a própria incorporadora não cumprir com a conclusão da obra e entrega das unidades, o terrenista poderá reclamar ao terceiro que prestou a garantia, que no exemplo acima, os sócios da incorporadora.
Alienação fiduciária
Outra garantia que pode ser ofertada pela incorporadora ao proprietário do terreno é a transferência de um imóvel de propriedade da incorporadora como forma de garantia de pagamento do terreno, ou seja, a incorporadora pode oferecer ao terrenista outro imóvel que ela já tenha, pronto e acabado. Caso a obra não seja concluída e aquelas futuras unidades autônomas não sejam entregues ao terrenista como prometido, ele então executa a garantia e fica com o outro imóvel dado em garantia.
Na alienação fiduciária, apesar de haver a transferência da propriedade ao credor, ou seja, a incorporadora transferindo a propriedade para o nome do terrenista, a incorporadora mantem-se na posse do bem, e somente retoma a propriedade do bem após liquidar a dívida, que no caso seria entregar a contrapartida prometida, as futuras unidades.
Nesse caso a incorporadora continua não desembolsando valores de seu caixa na aquisição do terreno propriamente dito, mas deixará indisponível o imóvel dado em garantia até que conclua a obra e entregue a contrapartida prometida ao terrenista.
A análise dos detalhes de cada negócio é o que vai determinar qual garantia será mais eficaz. Além disso, é muito importante realizar uma due diligence para verificar a situação da incorporadora. Por isso, o proprietário do terreno deve consultar um advogado especialista em direito imobiliário entes de efetuar uma permuta.
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