O que fazer se o vendedor não quiser assinar a escritura de compra e venda do imóvel?

Não dependa da outra parte para regularizar a escritura do seu imóvel.

Nesse artigo vamos tratar sobre a Adjudicação Compulsória Extrajudicial, incluída na lei 6.015/73, pelo art. 216-B, como uma solução para os casos em que o vendedor se recusa a outorgar a escritura de compra e venda do imóvel ao comprador.

Na primeira situação, imagine que alguém comprou um imóvel, cumpriu com as suas obrigações estipuladas no contrato preliminar, principalmente no que tange ao pagamento do valor e do imposto de transação imobiliária, e ao final, o vendedor do imóvel se nega a outorgar a escritura pública.

Na segunda situação, imagine que o comprador está postergando o ato da lavratura de escritura pública de compra e venda para adiar os gastos com os emolumentos de cartório, tanto para lavratura da escritura, quanto para registro dela.

Mas o vendedor tem interesse em proceder com a lavratura da escritura, porque permanecer com o imóvel em seu nome pode lhe colocar em uma situação complicada, como, por exemplo, a de constar no polo passivo de uma execução fiscal de IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano.

Caso o adquirente do imóvel, o comprador, deixe pagar esse imposto, como não houve a transferência da propriedade perante o registro de imóveis, o vendedor ainda consta como proprietário do bem e, portanto, poderá ser executado.

A ausência de escritura decorrente de resistência injustificada de uma das partes pode ser resolvida com a adjudicação compulsória extrajudicial. É o que dispõe o art. 216-B, incluído na Lei 6.015/1973 pela Lei nº 14.382, de 2022.

A adjudicação compulsória de imóvel, objeto de promessa de venda ou de cessão, poderá ser efetivada extrajudicialmente, no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, desde que apresentados os documentos que comprovem a regularidade da negociação e que não exista litígio envolvendo esse instrumento de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação. Com isso, menos burocracia e maior eficiência na transferência da propriedade.

Quem está legitimado a requerer a adjudicação compulsória extrajudicial do art. 216-B?

O art. 216-B da Lei 6.015/1973 elenca quem são as pessoas legitimadas a requerer essa adjudicação e quais os documentos que devem instruir esse pedido. Ao final, o Oficial de Registro de Imóveis fará o registro do domínio em nome do promitente comprador. Estão legitimados a requerer:

1. O promitente comprador;

2. Qualquer dos cessionários do comprador;

3. Os promitentes cessionários do comprador;

4. Os sucessores do comprador;

5. O promitente vendedor.

É necessário advogado para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial?

Sim, o §1° do art. 216-B da lei 6.015/73 dispõe que qualquer dos legitimados do §1° deverá estar representado por advogado. Além disso, deverá ser outorgada procuração com poderes específicos para esse procedimento perante o Registro de Imóveis.

Quais documentos são necessários para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial?

1. Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

2. Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

3. Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

4. Comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

5. Procuração com poderes específicos.

Até a sanção da Lei 14.382, casos como esses dependiam de processo judicial para obtenção de carta de adjudicação. Com a adjudicação compulsória extrajudicial possibilitada pela nova lei, se espera maior eficiência na transferência do direito, desafogando, inclusive, o judiciário.

A atuação do advogado junto com o Registro de Imóvel nesses casos tende a solucionar esse tipo de conflito e regularizar a propriedade do imóvel de forma muito mais rápida.

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