Será que a convenção de condomínio pode dispor o que quiser para aquele condomínio em si?
O que é e o que dispõe uma Convenção de Condomínio?
Os artigos 1.334 a 1.337 do Código Civil dispõem sobre o que pode determinar uma Convenção de Condomínio, principalmente no tocante os direitos e os deveres dos condôminos. Basicamente dispõe sobre quota condominial, forma de administração, assembleias, voto, sanções, direito de usar e fruir das unidades, uso de parte comuns do condomínio, realização de obra, etc. Enfim, todas as diretrizes que determinarão o convívio das pessoas naquele condomínio
Cada condomínio, ao elaborar a sua convenção, deverá observar esses artigos do Código Civil. Com base nisso, e pensando nas necessidades daquele condomínio em si, serão elaboradas as regras que se aplicarão àquele condomínio.
É muito importante analisar as necessidades de cada condomínio porque podemos estar falando de um condomínio residencial, um condomínio comercial, híbrido, de multipropriedade, ou até mesmo um complexo de condomínio, e cada um apresentará as suas peculiaridades.
Em resumo, podemos afirmar que a Convenção de Condomínio é o conjunto de leis que regerá o funcionamento do condomínio. Ela se aplica aos condôminos, desde logo, e aos demais frequentadores daquele condomínio, se estiver registrada no cartório de registro de imóveis.
A Convenção de Condomínio é soberana?
Feita essa breve introdução, e agora que sabemos que a Convenção de Condomínio dispõe sobre as leis regem aquele condomínio, resta saber até que ponto essas leis podem dispor na elaboração das regras do condomínio?
Para isso vamos imaginar a seguinte situação: uma convenção em que conste que é expressamente proibido o ingresso de negros, homossexuais, judeus e indígenas no edifício. Tem validade essa convenção? Seria possível o registro dessa convenção? Será que a liberdade regulamentar que ao art. 1.334 do Código Civil deu aos condôminos é plena, a ponto de permitir isso?
É claro que a situação hipotética acima deixa qualquer um espantado, e por si só você deve estar pensando que não é possível uma convenção com essa disposição. E sim, você está certo, não é possível uma convenção com esse tipo de disposição.
Em que pese a liberdade de legislar conferida pelos art. 1.334 do Código Civil aos condôminos para criarem as suas leis naquele espaço do condomínio, quando se elabora uma convenção condominial, este ato não é feito isoladamente, e sim em conjunto com a análise de outras leis, tais como a Constituição Federal, os princípios Constitucionais, o Código Civil, o plano diretor, etc.
A Convenção de Condomínio é hierarquicamente inferior a essas normas e aos princípios gerais do direito e não pode conflitar com esses dispositivos legais. Com isso, já podemos afirmar que existem limites na elaboração da Convenção Condominial e que esses limites se dão observando as demais leis e os princípios gerais de direito.
Portanto, no caso hipotético acima, se recebida uma convenção de condomínio nesse sentido, seria recusado o seu registro no cartório de registro de imóveis, por expressa violação aos dispositivos legais, por expressa afronta à Constituição Federal. E ainda que não registrada, pensando apenas na aplicação interna da convenção no condomínio, sobre essa disposição na convenção, a sua observância não se aplicaria aos condôminos.
Sendo assim, uma convenção não pode dispor sobre algo que afronte à Constituição Federal, que contrarie um princípio constitucional, que conflite com o Código Civil, ou, até mesmo, que crie ou inove na esfera penal, eis que não tem autorização para legislar sobre essa matéria.
O papel do advogado que elabora a convenção é, dentre outros, mostrar para as partes os limites que a convenção tem. Por isso a importância de consultar um bom profissional que oriente os condôminos, garantindo que a vontade deles seja atendida, em observância com os demais dispositivos legais.
Convenção de Condomínio é lei?
Vimos até aqui que a Convenção de Condomínio tem limites e que deve respeitar demais dispositivos legais. Respeitados esses limites e seguindo o que dispõe os arts. 1.334 e seguintes do Código Civil, a Convenção deverá criar as regras de convívio daquele condomínio e elas terão força de lei e sua observância é obrigatória para os condôminos que vivem no condomínio. As regras da Convenção também serão impostas aos frequentadores do condomínio, assim como terceiros, prestadores de serviços, se a Convenção for Registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
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